Une inspection au Code du bâtiment ou pas, là est la question!
Souvent mal comprise, mais plus vraisemblablement mal expliquée, l’inspection préachat est une inspection visuelle qui ne sert pas à vérifier si la construction respecte le Code du bâtiment. C’est ce détail qui est souvent mal expliqué et nébuleux pour un acheteur ou un vendeur. Tentons de le démystifier et d’y voir plus clair!
Qu’est-ce qu’une inspection préachat?
L’inspection préachat est une inspection visuelle qui sert avant tout à transmettre un portrait clair du bâtiment aux nouveaux acheteurs, généralement suite à une offre d’achat, afin de les aider à effectuer un achat éclairé. Pour ce faire, l’inspecteur vérifie l’ensemble des composantes accessibles selon une norme de pratique bien définie.
Cette inspection sert également à relever les indices de défectuosités des composantes qui pourraient affecter le bâtiment, sa valeur ou son utilisation. Lors de ce type d’inspection, un inspecteur professionnel va mentionner les entretiens préventifs et les suivis à effectuer par les nouveaux propriétaires au fil du temps afin d’éviter ou de réduire les risques de dommages qui pourraient engendrer des frais qui pourraient être évités.
Lors d’une inspection, l’inspecteur pourra également souligner les anomalies apparentes, suggérer des solutions et parfois diriger les clients vers les services professionnels adéquats.
À quoi sert alors le Code du bâtiment?
Le Code du bâtiment sert généralement à établir une norme minimale en matière de mise en œuvre. Ces codes sont davantage une obligation de résultat qui doit être prise en considération par les fabricants et les ouvriers qu’une marche à suivre exacte et invariable.
Prenons, par exemple, l’extérieur d’un bâtiment (toiture, fenêtre, parement, solins, scellants, etc.). Une série de codes dans différentes sections du Code du bâtiment sont applicables à chacun d’eux et doivent résulter au final à ce que les composantes soient étanches à l’eau pour éviter les infiltrations d’eau et les dommages qui en découlent.
Le Code du bâtiment, ce n’est pas du latin, mais parfois c’est du chinois!
Le Code du bâtiment n’est pas une langue morte et il évolue au fil des années. Des ajouts et des refontes importantes sont régulièrement effectués afin de corriger des lacunes en matière de sécurité ou de construction. Ces modifications sont faites afin de s’adapter aux nouveaux matériaux sur le marché et elles servent souvent à clarifier des points et éviter les interprétations vagues ou les zones grises.
Certaines modifications, par exemple la hauteur intérieure minimale des fenêtres qui est passée de 18 pouces à 36 pouces, servent à augmenter le niveau de sécurité. De plus, depuis 2005, les fenêtres ne respectant pas la hauteur minimum sont soumises à des restrictions d’ouverture. Ces mesures ont été développées suite à plusieurs chutes et blessures graves, qui malheureusement ont servi d’exemple. Cependant, c’est une très bonne nouvelle de savoir que le Code du bâtiment peut être modifié et amélioré.
Pourquoi mon inspecteur ne mentionne pas le Code du bâtiment lors de l’inspection ou dans le rapport d’inspection qui m’a été remis?
La réponse est simple, mais à la fois complexe. Le gouvernement fédéral émet généralement les codes du bâtiment, tandis que les provinces les modifient ou non en fonction des régions et en dernier lieu ce sont les municipalités qui décident si elles les appliquent.
De plus, les municipalités peuvent ajouter des spécificités à leur guise, lors de l’émission des permis. À cause de cette multitude de variantes potentielles (dues à la gestion du territoire de construction), les codes et les normes ont subi d’importantes modifications au cours des années. Ainsi, en raison de ces possibilités infinies de variantes et de modifications aux codes, deux maisons mises en chantier la même année peuvent avoir été construites différemment selon que les permis étaient délivrés par la Ville de Mont-Laurier, de Saint-Sauveur ou de Mirabel.
Par ailleurs, si le bâtiment se trouve à Montréal, en plus du Code du bâtiment applicable lors de la construction, on doit considérer que chaque arrondissement peut modifier le code selon ses exigences, ce qui rend quasi impossible l’utilisation du Code du bâtiment par un inspecteur lors d’une inspection préachat.
À quoi s’attendre de l’inspecteur?
Le rôle de l’inspecteur sert avant tout à déterminer l’état du bâtiment, à expliquer les risques de détériorations qui pourraient être causées au fil du temps et proposer des entretiens ou des vérifications supplémentaires en cas d’indices de défectuosités.
Par son expertise et son expérience, il aide les acheteurs à obtenir la vision la plus juste et éclairée possible, considérant que c’est probablement le plus gros achat de leur vie. Il répond aux interrogations et inquiétudes sur place et fournit par la suite un rapport d’inspection détaillé, incluant des photos, des recommandations et des explications. Il demeure disponible par la suite pour répondre aux questions.
Le meilleur code pour l’inspecteur: le gros bon sens!
Finalement, que ce soit pour une maison construite en 1940 ou une autre datant de 2012, l’eau doit rester en dehors du bâtiment et une chambre doit obligatoirement comporter une issue de secours en cas d’incendie. Ainsi, même si une sortie d’évacuation dans une chambre n’était pas exigée en 1940, le risque est le même et aucun code n’est utile lors d’un incendie.
Après avoir inspecté des maisons de toutes les époques, une chose est sûre, une maison bien construite et entretenue résistera beaucoup plus longtemps qu’une maison construite selon le Code du bâtiment qui aura été négligée. On peut donc dire en finissant qu’une maison entretenue vaut mieux que deux tu répareras.
Un article de Martin Monette, inspecteur en bâtiments agréé pour le Groupe Immospection Inc.