Par LANE, avocats et conseillers d’affaires inc.
Cette question nous est fréquemment posée. À la base, un vice caché couvert par la garantie légale de qualité sera un vice qui entraînera un déficit d’usage/un empêchement d’utiliser l’immeuble comme l’acheteur pouvait légitimement s’y attendre.
Ainsi, la survenance antérieure d’un suicide dans un immeuble ne constitue pas un élément qui empêche son usage physique par l’acheteur. Par conséquent, sous l’angle de la garantie légale de qualité, un suicide ne constitue pas en principe un vice caché.
Toutefois, et tel qu’expliqué dans cet article publié sur le site web de notre firme, la survenance d’un suicide dans un immeuble constitue un élément déterminant pouvant influencer le consentement d’un acheteur à acheter ledit immeuble, et s’avère être un élément de nature à influencer une transaction immobilière. Par conséquent, le vendeur d’un immeuble se doit de divulguer cette information à son acheteur, afin que son consentement soit libre et éclairé.
Advenant la découverte après la vente par l’acheteur qu’un suicide non déclaré par le vendeur est survenu dans l’immeuble, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou encore la réduction du prix de vente, selon son choix, à son vendeur en raison du défaut de ce dernier de lui avoir divulgué cette information que les tribunaux considèrent comme étant de nature à influencer une transaction immobilière. Ainsi, le silence du vendeur quant à la survenance du suicide survenu dans son immeuble sera assimilé à un dol par réticence.
C’est donc sous l’angle des règles générales des contrats et, plus particulièrement, sous l’angle de celle qui prévoit qu’un cocontractant peut demander la nullité de la vente (ou la réduction du prix de vente selon son choix) en raison d’une erreur provoquée par le dol de l’autre partie, qu’un acheteur pourra demander réparation dans une telle situation de suicide non divulgué.
Au surplus, le courtier immobilier qui, au courant du fait qu’un suicide est survenu dans l’immeuble, a l’obligation déontologique de divulguer cette information à toutes les parties impliquées dans le cadre de la transaction, en vertu des dispositions de l’article 85 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité, qui prévoit qu’un courtier immobilier doit informer la partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction.
Nous vous invitons en terminant à lire cet article que nous avons également publié sur notre site web et qui traite d’une décision rendue par la Cour supérieure où le tribunal a refusé de prononcer l’annulation de la vente d’un immeuble en raison du défaut par le vendeur d’avoir déclaré à son acheteur qu’une mort par overdose y était survenue trois ans avant la vente. Dans cette affaire, la Cour supérieure a statué que le défaut par un vendeur de déclarer à ses acheteurs qu’un décès par overdose était survenu dans l’immeuble ne constituait pas un élément pouvant affecter objectivement la valeur d’une propriété, mais constituait plutôt un élément pouvant affecter subjectivement la valeur d’une propriété, ce que le vendeur n’était pas d’emblée tenu de divulguer.
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